随着各地企业陆续复工复产，越来越多的劳动者们重返岗位。为切实维护劳资双方的共同利益，云南省司法厅、云南省普及法律常识办公室组织全省律师围绕依法保障复工复产，开展了一系列疫情期间的法律服务活动。
一份份由云南律师们编撰的“新冠肺炎疫情期间法律法规知识问答”由此产生。今天，云南建广律师事务所的律师就受疫情影响较大的合同类型——房屋租赁合同，进行了相关法律知识解答，供大家了解、参考！
疫情对房屋租赁市场产生的影响逐渐显现，作为承租人是否可以疫情发生作为免责事由要求减免租金？
租赁合同纠纷并不当然因“疫情”发生适用不可抗力
根据2020年2月10日，全国人大法工委发言人的发言，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
根据《民法总则》第180条，《合同法》第117条的规定，不可抗力是法定的免责事由，其后果是免除法律责任。当不可抗力发生时，当事人有权通过解除或者变更合同的方式来减少损害的扩大。同时，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
故在“疫情发生”这一特定环境下，承租人请求解除或变更合同的，法院在审理过程中是否适用不可抗力或情势变更原则进行认定，须结合案件的实际情况进行具体分析，承租人所主张的事项是否确实受到疫情的影响，继续履行合同是否确实存在不公平，或因疫情的出现直接导致合同目的不能实现，并不是必然适用“不可抗力”或“情势变更”。
Q：作为承租人是否可以疫情发生作为免责事由要求减免租金？
因“非典”疫情与本次新冠肺炎疫情具有相似之处，我们通过对“非典”疫情下租赁合同的裁判案例，分析新冠肺炎疫情下同类案件可能面临的裁判观点。
申请减免3个月租金的请求成立
案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号
法院：上海市第二中级人民法院
裁判观点：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
申请减免部分租金请求成立
案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号
法院：上海市第二中级人民法院
裁判观点：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
申请减免租金的请求未得到法院的支持
案号：（2016）最高法民再220号
法院：最高人民法院
裁判观点：“非典”属于不可抗力因素，“非典”期间的承包费5万元，一审法院根据公平原则判决各承担50%，并无不当，应予维持。
疫情及其防治措施并不阻碍承租人履行支付房租的义务,只是因为经营额的减少或者停止经营,给承租人筹措房租带来困难。因此, 只能产生合同部分不能履行和不能如期履行的情形,并不必然导致租赁合同不能履行的结果。所以,承租人一般不能适用不可抗力来要求变更、解除房屋租赁合同对于出租人的金钱债务 。
对租金减免的建议
如果承租人所在地尚未公布租金减免政策，或承租人租赁的房屋不属于可以享受租金减免政策的范畴，承租人又确实无法开展业务、现金流困难，建议通过如下方式解决：
1.及时通知，提供证明
如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。
2.积极沟通协商，变更合同条款
从促进合同继续履行的角度出发，建议合同当事人在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过私力救济的方式，从源头上减少纠纷产生。
如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。然后再通过起诉的方式要求变更合同，减免租金。
3.注意固定和留存证据
房屋租赁合同纠纷中，无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。
如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。
律师留言：
2020年春节期间，新冠肺炎疫情爆发，在这个最喜庆的中国传统节日，让人们的心情蒙上了一层淡淡的雾霾。更严重的是，疫情来势汹汹，各行各业遭受了不同程度的冲击，人们的生活受到了不同程度的影响。但在灾难面前，许多人主动放弃自己的利益，选择与需要帮助的人守望相助，共度难关。出租人与承租人在承租房屋期间遭遇了“疫情”，应当多协商、多沟通。各业主与租户之间应相互理解，以协商为主避免产生诉讼。
来源 云南建广律师事务所
作者：张琳、宋婷、于潇泓、杨婷
责编 龚怡丹
审核 兰芳