酒店立半山，破解新业态发展困局

编者按

自去年3月27日大滇西旅游环线建设工作领导小组第二次会议上提出打造半山酒店这一独具创意的旅游业态和产品以来，我们一直高度关注云南省的新旅游产品体系建设和旅游市场生态的重构，尤其是半山酒店建设的推进情况。

在市场需求和政策推动双重作用下，云南多地对半山酒店的探索和建设不断加快。半山酒店究竟是什么样的酒店？推进进度如何？在未来的乡村振兴中，半山酒店能否助力……从6月25日开始，小布推出系列报道解答这些问题。

（安缦酒店建筑设计充分结合当地风格）

按照云南省近期出台的《关于加快推进云南半山酒店建设工作的指导意见》（以下简称《意见》）设定的工作目标，2021年，力争全省建成运营半山酒店60个以上，其中最美半山酒店力争10个以上；到2025年，力争全省建成运营半山酒店300个以上，其中最美半山酒店力争60个以上。

作为具有云南特色的“精品酒店+”旅游度假体验产品、支撑大滇西旅游环线新业态发展的重要载体，半山酒店过去一年零三个月的推进中，效果显著，但也面临着不少“堵点”：规划调整复杂性高、土地审批周期长、交通设施配套滞后、行业标准缺失……

面对项目推进过程中的重重“路障”

云南将如何破解？

充分发挥政策创新

“摆脱”建设用地困局

地从何来？点有多大？

供向何方？如何落地？

“半山酒店”的建设用地

尤其是土地的规划、流转以及建设审批的快捷

是投资人最为关心的

也是目前推进建设的核心

（物与岚酒店航拍）

点状供地模式，是自然资源厅支持乡村振兴及文旅产业转型升级推出的具体举措，具体到半山酒店的建设，明确提出将进行一对一的指导。

一年来，葛昱博士与省自然资源厅负责土地规划的副处长张钒和省文旅厅资源开发处处长李海林进行了多轮探讨，这一模式起于浙江莫干山，即酒店整体选址可以是森林等环境很好的地方，但具体建筑物及配套设施只使用其中分布的草地、荒地和少量一般耕地，不砍伐树木，不破坏环境，建设用地也严格按照建设使用需求供给，其余区域维持原土地性质并交由酒店保护。例如莫干山的裸心谷就是整体约占地300亩，但建设用地只用了30亩。

（喜林苑·沙溪酒店航拍）

半山酒店由于选址位置比较特殊

很多区域都没有完成土地利用规划

因此需要根据项目选址

进行相对精准、灵活的规划调整

实际操作中

选址可能会涉及部分林地

宅基地、集体建设用地等类型

每一种涉及到的流程均有所不同

云南省设计院集团有限公司规划院副总规划师师子高工乾介绍，以林地为例，审批必须同时满足三个条件：不能触碰生态保护红线；一般林地需在国土空间规划内、属于可调整的用地；最后还要有建设的指标。任一条件不满足，都不能调整为国有建设用地进行开发利用。

“而宅基地所有权属于集体，不能交易，如果要使用，只能采取村集体与企业合作的方式进行开发，且用地性质要由居住用地调整为建设用地。”

即便是集体建设用地，相关流程也并不简单。虽然新《土地管理法》已明确，允许集体经营建设用地入市流转，但目前云南省内相关细则尚未落实。如果要变更产权，需要由政府出面，把集体建设用地收储成国有土地，才可以进入土地市场进行流通。

选址后，还需先向当地自然资源、林草、生态环境、交通等相关部门对接、充分征求意见，才能到发改部门立项。从立项到审批，也存在职能部门间协调不畅的问题。

按照正常流程

从选址到批复

短则几个月，长则几年

加快推进半山酒店的建设

还需审批流程进一步提速

（金茂璞修酒店露台可直接观赏雪山）

在我国西南城镇规划业界很有影响的云南省住建厅总规划师刘学教授曾长期担任昆明市规划局局长，他对半山酒店这一新产业模式的规划和用地情况颇有见地，他认为《意见》针对这一问题进行了规范。对于半山酒店项目，《意见》要求按照立项、用地、施工、验收4个阶段，实行“一家牵头、内部流转、并联审批、限时办结”的审批工作流程，进一步简化审批程序、压缩审批时长。与此同时，位于城镇开发边界以外、并符合“约束指标+分区准入”的项目，鼓励利用林地、农村建设用地、荒地等非国有建设用地。这与此前投资商希望的开设重点项目专项审批通道不谋而合。

（融入自然的景观设计）

葛羿博士和刘学教授都建议，云南应该借鉴长三角、珠三角地区以及四川等西部省区高效灵活的土地流转方式，省级自然资源部门应当抓紧出台“半山酒店”的土地资源优惠供给政策，除了“点状供地”外，还要充分利用非国有建设用地的空间，增加半山酒店的设施布局，提供更好的基础设施配套和环境营造建设。

“在未来的村镇规划中，应将适合开发半山酒店的这类土地，纳入国土空间规划中来，便于进一步开发利用。”云南城乡规划设计研究院总工程师任洁表示，必须与当前开展的国土空间规划对接，在严格保护基本农田的前提下，改革试点“点状供地”，将半山酒店用地纳入建筑用地的总盘子，其他用地继续保持原来用地的位置。“同时要注意，谨防酒店项目变成房地产项目。”

优化公共资源配置

持续向“半山酒店”倾斜

对于游客来说

最快最便捷地抵达“半山酒店”是首要需求

省交通运输厅将大滇西旅游环线建设作为贯彻落实习近平生态文明思想，践行“绿水青山就是金山银山”理念，落实交通强国“深化交通运输与旅游融合发展”要求的重要实践，纳入了全国交通强国试点示范，充分发挥交通先导性、基础性作用，怒江美丽公路主线、腾陇、保泸、香丽等高速公路相继建成通车，目前正加紧建设泸腾项目主线、怒江美丽公路绿道等工程。

“目前存在的断头路，会在一两年之后消除，只要酒店在，柏油路就铺上去。”云南省交通运输厅二级巡视员王萍表示，根据建设需要，将全力配合通往半山酒店的道路建设。

另一方面，铺路可能破坏生态。王萍认为，对于景区来说，这些地方其实是“落后的可爱”，越“落后”的地方，自然风景越好，就不能破坏。

（丽江松赞林卡酒店）

但“半山酒店”的定位

决定了其选址的特殊性

酒店多分布在雪山、峡谷、森林等

非城镇区域

配套基础设施建设难度大

势必造成酒店建设成本增高

如何因地制宜，从前期选址到规划建设，都需要用更加科学精准、因地制宜的政策进行规范，同时在游客体验、酒店运维、市场营销等方面进行周密部署……这些问题都决定了，“半山酒店”的建设，需与旅游资源的开发同步推进，一体化推进，需要长周期、规模化的建设运营，投资方、建设方、运营方以及当地政府都要做好打“持久战”的准备。

从莫干山到漠河森林树屋，从明清苏州园到滇西白族民居，投资人安军寻访了400多家民宿、酒店，也看到了江浙等地政府对酒店民宿业的政策支持。

“应尽快出台与半山酒店相关的管理办法来规范半山酒店的规划、建设和管理。”安军说。

廖美娟是玉龙县玉湖村唯一的高端民宿精品酒店--墅家玉庐·雪嵩院的相关负责人。她告诉记者，酒店所在地租用了当地8户居民的宅基地，租期20年，从选址到落成一共花了5年。

“我们刚来的时候，道路不通、甚至网络都没有，我们自己投入了不少资金进行道路、网络、排污等建设。”在她看来，半山酒店的发展应该是一个循序渐进的过程，是一个随着交通、电力、水力、通信等基础配套日益完善而日渐发展的过程。

站在投资者的立场，更看重的是经济回报。雪嵩院5年累计投资已超过3000多万，这种单点式布局，于一家民营企业来说，已是极限。加之半山酒店在大滇西旅游环线建设中的标志性意义，注定其必然是投资回收周期较长的项目。

（墅家玉庐酒店）

推进建设一年多来，半山酒店项目的确吸引了不少民间投资人。但大都在观望，对投资回报的担忧和对疫情后市场复苏的焦虑，影响了他们的决策。

如何才能让半山酒店项目

在短期内产生规模效应

打造成中国“山地度假旅行酒店”的范本

促进云南旅游业转型

又能给予投资人应有的回报

实现多方共赢？

康藤帐蓬酒店负责人周云深知其中的困难，他也表示，希望政府能够倾斜资源来支持“半山酒店”建设，如在现行银行金融政策下，产业基金的打造至关重要，云南的文旅产业必须要有金融的支持、不能完全躺在省州市县的财政身上，必须撬动社会资本进入。

最新出台的《意见》，充分体现了云南省财政对于半山酒店建设所给予的大力的金融财政支持。譬如，对省级半山酒店建设项目的固定资产投资贷款（不含土地征转费），省级财政按不高于5%的实际贷款利率给予50%贴息支持，每个项目贴息期限最高不超过2年。对于“最美半山酒店”，省级财政每个给予500万元的一次性奖补。“这在全国是独一一份，说明云南省对文化旅游产业的重视！”中央文化产业母基金管理公司董事长徐波接受记者电话采访时感慨道。

而对于基础设施滞后的难题，葛羿博士建议，目前项目选址所在地的州市政府，可以通过专项债的方式来推动“半山酒店”建设的基础设施配套和土地资源整理。此外，应依托省属国有投资平台，加强与州市平台的专项合作，有效解决“半山酒店”投资人在土地流转、建设上的效率和启动成本压力，吸引内容产品运营和市场运营的社会投资人，加快“半山酒店”项目落实。

（安缦酒店客房）

窥视一座城市的经济能级和发展潜力

高端国际品牌酒店的集聚度是一面镜子

同时

也是匹配发展能级

优化营商环境的“刚需”

让顶级产品匹配稀缺资源

彰显大滇西旅游环线核心价值

大滇西旅游环线汇聚了云南自然资源的精华拥有着全国乃至全球稀缺的自然生态景观

“让顶级的产品适配稀缺的资源”

已成为业内的共识

需求牵引供给

供给创造需求

（安缦酒店外便可俯瞰古城）

“每一座半山酒店都是稀缺的，都应该是精心打磨的作品，如果经营者没有心怀虔诚，最好不要动这一块资源。”在本土设计师杨涵看来，半山酒店外观设计应充分融入本土文化，硬件方面，则应向星级酒店靠齐，甚至按超五星的标准进行设计。半山酒店要呈现出“云南式”高级，设定行业标准势在必行。

（酒店一隅）

不少投资人在采访中表示，云南要多做“山顶”“高原”的文章，并且将其做好、做透，出台相关政策以推动半山酒店快速、平稳发展，争取“建一个半山酒店就要成功一个”，将半山酒店打造成中国“山地酒店”的范本。其中上海国际股权投资基金业协会秘书长黄岩强调，半山酒店的设计风格，应呈现出多样化，有效融入在地文化。但在硬件方面，应在制定行业标准进行规范的同时，通过国有平台公司吸引大量投资者和品牌运营商进入，才能形成一定的品牌效应。